#12 [경제용어 완전 정복] LTV, DTI, DSR - 주택 구매자를 위한 경제 용어

 

경제 용어 완전 정복 12탄

 

주택 구매는 많은 사람들에게 큰 꿈이다.

그러나 주택 구매는 워낙 큰 자금이 필요하기 때문에 대출을 받는 경우가 많이 있다.

 

이번에는 주택 구매를 위한 대출과 관련된 주요 금융 지표 3가지에 대해 알아보자.

• LTV(Loan To Value)
• DTI(Debt To Income)
• DSR(Debt Service Ratio)

 

1. LTV (Loan To Value)

LTV란 주택 구매자가 대출로 빌릴 수 있는 금액의 상한선을 의미한다.

즉, Value(구매하고자 하는 주택의 가격)에서 몇 % 까지 Loan(대출금)을 받을 수 있는지를 표현한 것이다.

 

예시를 한번 생각해보자.

이번에 부경 씨는 4억 원의 아파트를 구매하려고 한다.

주택 구매를 위한 자금을 대출받기 위해 은행에 가보니 LTV가 80%까지 나온다고 할 때,

부경씨는 '4억 원 * 80% = 3억 2천만 원'까지 대출받을 수 있는 것이다.

• 구매하고자 하는 주택의 가격: 4억 원
• LTV 한도: 80%
• 대출 가능 금액: 3억 2천 만 원

LTV는 주택 구매자의 대출로 조달 가능한 자금의 한도를 의미하기 때문에 굉장히 중요하다.

 

2. DTI (Debt To Income)

DTI란 주택 구매자의 원리금 상환액에 대한 상한선을 의미한다.

주택 구매자의 Income(연 소득)에 비례해 몇 % 까지 Debt(원리금)를 받을 수 있는지를 표현한 것이다.

 

용어가 어렵다 보니 이해가 쉽지 않을 수 있다.

이번에도 간단한 예시를 한번 생각해 보자.

 

조금 전 주택을 구매하려고 했던 부경 씨는 연봉으로 5천만 원을 받고 있다.

DTI가 50%까지라고 할 경우, 부경씨는 연간 2천500만 원까지만 원리금 상환에 쓸 수 있다.

• 연 소득: 5천만 원
• DTI 한도: 50%
• 연 원리금 상환액: 2천 500만 원

참고로 저 원리금 상환액에는 다른 부채의 이자 상환액도 포함되어 있다.

또한 DTI가 있다 해서 대출금에 상한이 생기는 것은 아닙니다.

왜냐하면 1억이든, 10억이든 연간 상환하는 원리금의 금액이 중요한 것이기 때문입니다.

다.

 

3. DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 주택 구매자가 현재 부담하고 있는 총부채 상환금을 월 소득에 대한 비율로 나타낸 지표이다.

DTI와 유사해 보이지만 부채 상환금 계산 방식이 '모든 대출의 원금 + 이자'란 점에서 DSR이 좀 더 엄격한 지표이다.

• DTI: 주택 담보 대출의 원리금 + 다른 대출 이자
• DSR: 주택 담보 대출의 원리금 + 다른 대출의 이자 + 주택 담보 대출의 이자 + 다른 대출의 원금

 

이번에도 예시를 들어보자.

아래는 부경 씨의 대출에 대한 내역이다.

• 월 소득: 3,584,167원 (연봉 5천만 원 실수령액)
• (예상) 주택 대출 원리금: 100만 원
• (예상) 주택 대출 이자: 30만 원
• 자동차 대출 원리금: 50만 원
• 자동차 대출 이자: 20만 원

DSR 한도가 50%라고 할 때, 부경 씨는 대출 승인을 받을 수 있을까?

아마 불가능할 것이다.

DSR 50%를 넘어가기 때문이다. (2,000,000 / 3,584,167 = 55.8%)

참고로 DTI를 계산할 경우 = 33.48%이다.

 

4. 결론

지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았다.

각각의 지표들을 이해하고 있어야, 주택 구매 자금을 확보할 때

자신에게 적합한 대출 조건을 찾고 안정적인 금융 상황을 유지할 수 있을 것이다.

 

나 역시 내 집 마련의 꿈을 꾸는데,

다른 사람들도 이와 같은 지표를 공부하고 적절한 자금 조달로 꿈을 이루길 바란다.